Как правильно продать квартиру чтобы не обманули

Содержание

Продажа квартиры и варианты мошенничества

Как правильно продать квартиру чтобы не обманули

Продажа квартиры практически всегда сопряжена с большими рисками нарваться на недобросовестного покупателя. Однако и при совершении сделок со стороны продавца нередкими являются случаи, когда продавец может также выступить с позиций недобросовестного проведения сделки по купле-продаже недвижимости.

Возможные риски покупателя

В настоящее время наиболее распространёнными вариантами обмана при совершении сделок по продаже недвижимости со стороны продавца являются следующие:

 Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — звоните по телефонам: Москва +7(499)653-60-87, Санкт-Петербург +7(812)313-26-64

  • продажа нескольким потенциальным покупателям (двойная продажа), в результате которой квартира переходит тому, кто первый успел заключить договор купли-продажи или оформить право собственности, а в случае судебного разбирательства сделка полностью признаётся недействительной;
  • продажа чужой квартиры (чаще всего данный вариант применяется нечистыми на руку арендаторами, которые подделывают доверенность и выступают якобы от имени хозяина);
  • продажа с людьми, временно снятыми с регистрационного учёта (чаще всего в такой квартире зарегистрированы люди, находящиеся на момент сделки в местах лишения свободы и, соответственно, снятые с регистрационного учёта на период отбывания наказания);
  • мошенничество с задатком (нечестный продавец собирает задатки с нескольких потенциальных покупателей, продает квартиру одному из них, а от остальных скрывается, забрав себе все полученные в результате мошеннических действий средства).

Варианты обмана продавца

Что касается вариантов обмана, которые используют недобросовестные покупатели, то к ним следует отнести:

  • неправомерное использование депозитарной ячейки (одним из самых распространенных способов обмана продавца в этом случае является такое оформление депозитарной ячейки, которое предусматривает ограничение доступа продавца квартиры к такой ячейке на срок меньший по продолжительности, чем срок доступа покупателя; покупатель намеренно затягивает оформление процедуры регистрации права собственности до последнего дня доступа к ячейке продавца жилплощади, а в последний день оформление сделки срывается, но все завершается на следующий день, когда продавец к деньгам доступ получить уже не может, в результате чего мошенник остается как со своими деньгами, так и с полученной в результате квартирой);
  • продажа через ипотеку также является одним из часто используемых вариантов обмана продавца (как правило, данный вариант является наиболее безопасным для владельца продаваемой жилплощади, так как банк досконально проверяет все материалы, участвующие в юридическом сопровождении сделки, однако здесь может сыграть роль человеческий фактор, из-за которого продавец может потерять время при оформлении такой мнимой сделки);
  • обман с продажей по доверенности в настоящее время является самой распространенной схемой, наибольшее участие в которой осуществляют риэлторы путем убеждения продавца недвижимости составить на них генеральную доверенность (которая не только позволяет получать необходимые для совершения сделки документы в различных государственных органах, но и осуществить подачу документов на регистрацию перехода права собственности; в результате использования такой доверенности риэлтор получает возможность оформить право собственности на подставное лицо, в результате чего продавец теряет и деньги, и свою недвижимость).

Как продать квартиру и не быть обманутым?

Для того, чтобы минимизировать риски при совершении сделок с недвижимостью, необходимо тщательно проверить все предоставляемые документы, которые будут сопровождать подписание сделки:

 Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — звоните по телефонам: Москва +7(499)653-60-87, Санкт-Петербург +7(812)313-26-64

  • наличие права собственности на продаваемую квартиру, даже если ее реализует представитель продавца по доверенности, такой представитель должен подтвердить оригиналом свидетельства о праве собственности или выписки из Единого государственного реестра недвижимости, а доверенность проверяется у нотариуса (по запросу можно установить, каким нотариусом и когда она была выдана);
  • наличие в квартире лиц, временно снятых с регистрационного учёта, проверяется по расширенной выписке из домовой книги, где содержится информация о том, кто в квартире зарегистрирован и на каком основании снят с учёта, а также имеется указание о том, на какой срок снят с учёта (в отношении заключённых такая информация обязательно предоставляется);
  • в том случае, если расчеты планируется вести с использованием банковской депозитарной ячейки, продавец квартиры должен настоять на необходимости подписания договора пользования такой ячейкой на двух лиц (продавца и покупателя), при этом такое подписание должно состояться только одновременно и в присутствии сотрудников банка, чтобы избежать мошеннического использования такой ячейки; кроме того при подписании договора продавец должен уточнить количество экземпляров договора (с этим не возникнет сложностей, так как он составляется и предоставляется на подпись в присутствии всех сторон, участвующих в сделке), а также подробно изучить содержание данного документа, в том числе возможные сроки пользования доступом к хранилищу (они должны быть одинаковыми для всех участников сделки);
  • при совершении сделки через ипотечное кредитование продавец имеет право потребовать от банка предоставить ему информацию о том, насколько платежеспособен клиент, а также заявить о необходимости проведения дополнительных проверок документов, предоставленных покупателем для одобрения ипотечного займа и завершения сделки по купле-продаже.

Однако, несмотря на большое количество мероприятий, направленных на предупреждение совершения сделок с недвижимостью обманным путем, количество случаев потери своего имущества продавцами квартир не сокращается.

Как вернуть утраченное?

Механизм получения обратно своего недвижимого имущества сводится к двум вариантам:

  • расторжение договора купли-продажи до момента оформления покупателем права собственности на приобретенное мошенническим способом имущество;
  • признание результатов сделки недействительными и отмена перехода права собственности путем принятия судебного решения о таком действии, если право собственности нерадивым покупателем уже было оформлено.

В том случае, если расторжение договора купли-продажи происходит до момента оформления на покупателя права собственности, продавец может обратиться с исковым заявлением соответствующего содержания в суд, не подавая в органы внутренних дел заявления о факте мошенничества.

Если право собственности покупатель уже успел оформить на приобретенное имущество, то пострадавшей стороне придется обращаться в полицию с заявлением о причинении ему имущественного ущерба мошенническими действиями покупателя.

Только после проведенных следственных действий дело будет направлено в суд на рассмотрение и, в случае положительного приговора суда, будет инициировано гражданское производство по признанию сделки недействительной и отмене результатов перехода права собственности.

Наказание за обман

Что касается наказания за совершение сделок с недвижимостью путем использования неправомерных механизмов завладения чужим имуществом, то оно назначается:

  • для покупателя, нарушившего закон – в соответствии со статьей 159 Уголовного Кодекса Российской Федерации квалифицируется как мошенничество; максимальный срок наказания по данной статье составляет десять лет лишения свободы, также в качестве наказания назначается штраф (используется совместно с лишением свободы) до одного миллиона рублей;
  • для продавца — в соответствии со статьей 159 Уголовного Кодекса, как и для продавца, однако здесь рассматривается причинение ущерба в крупном или особо крупном размере, максимальное наказание для лиц, причинивших ущерб в крупном размере, составляет лишение свободы на срок до пяти лет; для случаев причинения ущерба в особо крупном размере — до десяти лет лишения свободы со штрафом до одного миллиона рублей;
  • для должностного лица, оформившего результаты незаконной сделки с недвижимостью – в соответствии со статьей 170 Уголовного Кодекса Российской Федерации; максимальным наказанием по данной статье будет считаться штраф до пятисот тысяч рублей, а также право занимать определенные в приговоре должности на срок до трех лет.

Сделки с недвижимостью являются очень рискованными по своей сути из-за высокой стоимости объекта недвижимости.

Именно по этой причине ни продавец, ни покупатель не могут быть уверены в том, что не пострадают от мошеннических действий другой стороны. Однако законодатель предусмотрел некоторые варианты защиты от таких мошеннических действий в рамках наказаний, сформулированных в Уголовном Кодексе.

 Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7 (499) 653-60-87, Санкт-Петербург +7 (812) 313-26-64 или задайте вопрос юристу через форму обратной связи, расположенную ниже. 

Источник: http://zakonguru.com/nedvizhimost/prodazha-2/moshennichestvo.html

Обман при продаже квартиры

Тематика продажи недвижимого имущества, а именно квартир, частей квартир, комнат, очень часто является предметом интереса лиц, ведущих преступную деятельность мошеннической направленности.

Столь пристальное внимание к объектам недвижимости объясняется довольно просто – квартиры достаточно дорогое удовольствие. В большинстве случаев, для простого, не зажиточного гражданина, квартира является основным богатством и самым дорогим имуществом, находящимся в частной собственности.

Пережитком ушедшей «совковой» эпохи выступает устоявшееся в нашем социуме мнение, что эта самая квартира находится под надежной защитой государства и государственных органов.

Суть в том, что отсутствие полноценной правосознательности нашего среднестатистического гражданина приводит к тому, что мошенники, имея корыстный умысел и желание обогатиться за короткий промежуток времени, задействовав минимум усилий и имея в своем вооружении лишь общую юридическую «подкованность» и хитрость, пользуются плохим знанием народа своих прав и ряда гражданско-правовых норм.

Читайте также  Как правильно пользоваться акпп в пробке

Обман при продаже квартиры через ячейку

Депозитарий в условиях современности – наиболее надежный вариант передачи денежных средств при совершении сделки купли-продажи квартиры. Однако надежность такого метода проявляется при грамотном его использовании.

В противном же случае, пренебрегая правилами элементарной безопасности, граждане рискуют оказаться жертвами мошеннических действий.

Наиболее непрофессиональными способами обмана, которые применяются к невнимательным людям, является вручение стопки денег с фальшивыми купюрами либо же незаметное извлечение из стопки настоящих купюр значительной ее части. Существуют также и более искусные способы.

Одним из таких методов являются различные договорные манипуляции. Часто мошенник, продающий объект недвижимости, предоставляет работникам банка поддельный договор купли-продажи с фальшивыми печатями органа регистрации.

Такими могут быть представленные как настоящие, но поддельные печати, либо же цветная копия договорного экземпляра с печатью.

Как правило, банковское учреждение не несет какой-либо ответственности за подлинность договорного документа, в связи с чем, лицу, предъявившему данный документ, беспрепятственно выдадут денежные средства, однако, юридически на тот момент сделка заключенной не считается, следовательно, права собственности на недвижимое имущество, по-прежнему, принадлежат продавцу-мошеннику.

В случае, когда к ячейке депозитария допускается не только продавец, но и лицо доверенное, действующее на основании выданной продавцом доверенности, не исключен способ предоставления и данного фальшивого документа.

Для исключения возможных рисков в вышеуказанном случае, следует в договоре аренды ячейки конкретно обусловить, кто и при каких обстоятельствах имеет к ней доступ.

Ключ от ячейки покупателю необходимо передавать только в том случае, когда он будет удостоверен в полном завершении оформления покупки.

Нередко нечестными продавцами в договор об ограничении доступа к ячейке вносится следующее условие: в случае несостоятельности сделки по каким-либо причинам, получение денежных средств покупателем обратно возможно лишь в присутствии продавца.

В качестве примера, можно смоделировать следующую ситуацию: некое агентство недвижимости заверяло покупателя, что он приобретет квартиру до 20 числа. При условии, если процесс покупки по каким-то причинам тормозится, то данный покупатель после 20 числа имеет право отказаться от нее, и забрать денежные средства по причине невыполнения фирмой своих договорных обязательств.

Однако данное действие он имеет право совершить лишь в присутствии продавца, который, в свою очередь, по разным причинам встречи игнорирует. По прошествии определенного отрезка времени, ощущая мнимый риск вообще лишиться своих денег, единственным возможным для покупателя вариантом остается все же купить квартиру.

Не редки случаи, когда жертвой обмана могут стать и продавцы. К примеру, мошенники часто используют метод «замучивания денег». Суть данного способа такова: недобросовестный покупатель закладывает в сейф деньги, например, на 1 месяц, а продавец получает доступ к сейфу на 10 дней.

При этом оформление сделки затягивается до последнего дня, когда продавец имеет к сейфу доступ. После этого, совершенно «случайно», по ряду причин, регистрацию сделки в данный день произвести не удастся, в связи с чем, покупатель предлагает отложить регистрацию на день завтрашний.

При успешном для мошенника развитии событий, не осведомленный в полной мере с депозитными правилами, продавец учтиво соглашается. На обусловленный между ними следующий день происходит оформление документов, однако, продавец уже не может быть допущенным к сейфу и, соответственно, к деньгам за проданную квартиру тоже.

Далее покупатель, получивший все правомочности права собственности на квартиру, имея в запасе более двух недель срока доступа к сейфу, спокойно возвращает обратно свои «кровные».

Наиболее реальным способом возмещения материального ущерба для продавца, в вышеприведенном случае, является суд. Но следует учесть, что при успешном завершении судебного разбирательства, истец получит сумму, фигурирующую в договоре купли-продажи, которая традиционно существенно ниже реальной стоимости квартиры.

Итак, все вышеприведенные примеры свидетельствуют о том, что к процессу составления любого важного документа, связанного с имущественными правами, в том числе, и договора об аренде ячейки, нужно подходить с высокой степенью скрупулезности и внимания.

Так как вышеупомянутый договор дает возможность арендатору хранить денежные средства и другое имущество, в приложение к данному договору составляется дополнительное соглашение для осуществления расчетов. Названий у подобного соглашения может быть несколько, например, «о допуске к сейфу с условиями», «об ограничении доступа к сейфу».

Базовыми условиями указанного дополнительного соглашения выступает срок доступа к ячейке продавца, а также срок, наступление которого позволяет покупателю забрать денежные средства.

Также в соглашении прописываются те лица, которые имеют право доступа к данной ячейке и, что немаловажно, необходимые для доступа документы. Зачастую право на доступ подтверждается следующими реквизитами: оригинал договора аренды, оригинал дополнительного соглашения, а также ключ для ячейки и зарегистрированный на покупателя договор купли-продажи.

Также махинации с договорами могут проводиться с учетом невнимательности жертвы мошеннических действий. Например, не каждый клиент, который собирается пользоваться депозитной ячейкой, осведомлен о количестве экземпляров договора.

Такому лицу может быть предоставлено для прочтения два экземпляра, в то время как подпишет он все четыре. При этом в непрочитанных им экземплярах условия будут изменены не в его пользу, например, условия доступа или же, вообще, номер ячейки.

Во избежание подобных ситуаций, следует учесть и запомнить – договор об аренде банковской ячейки, а также дополнительное соглашение к нему, составляются в двух экземплярах: один остается у клиента, второй – в банке.

Во время оформления договора на аренду депозитной ячейки, дополнительного соглашения при закладывании денежных средств, обязательным условием является присутствие всех участников сделки.

Пристальное внимание следует уделить следующим важным моментам:

  • Срок аренды ячейки;
  • Лица, допускаемые к ячейке, а также сроки допуска;
  • Необходимые для предоставления допуска документы.

Важный момент: в договоре не должно быть пустых мест, которые во исполнение чьего-либо корыстного умысла могут быть заполнены другими, невыгодными вам условиями. Во избежание таких конфузов, следует подобные пустые места прочеркивать.

Также для оформления сделки нелишним будет обратиться в ту фирму, имеющую лицензию, чья положительная репутация подтверждена годами успешных сделок, а также отзывами на специализированных независимых интернет форумах.

Важно для продавцов

Подобный способ продажи жилья на всех стадиях процесса контролируется банковскими учреждениями. Банк выступает, в данном случае, самой заинтересованной стороной в плане юридической чистоты и состоятельности сделки.

В данном случае, важен момент платежеспособности покупателя, так как при несоответствии последнего требованиям банка, в ипотеке будет с превалирующей вероятностью отказано.

Учитывая вышеизложенное, допускается риск срыва сделки, однако, мошенник, скорее всего, будет выведен на чистую воду, что, в свою очередь, способно предостеречь от серьезных материальных потерь.

Но стоит учитывать и человеческий фактор в данном деле, а именно работников банков. Как ни странно, это тоже люди, которые могут быть подвергнуты обману со стороны ловкого мошенника. В данном случае, есть надежда на профессионализм сотрудников страховой компании, которая, во избежание убытков, сможет разглядеть преступную схему злодея-афериста.

Для продавца продажа через ипотеку, если в чем и несет наибольший риск, то разве что в потере времени. При необходимости наискорейшей продажи квартиры и получения наличных денежных средств, ипотека – не самый удобный вариант. Это априори процесс, характеризующийся своей длительностью.

Важно для покупателей

Покупатель имеет шанс столкнуться с проблемным и нечестным продавцом, что влечет за собой ряд негативных факторов, а именно: отказ в ссуде, подделка документации на разных этапах и инстанциях, отсутствие каких-либо значимых документов, нарушение требований для ипотечного жилья, а также собственников, которые не достигли совершеннолетия, что, в свою очередь, грозит отказом от продажи со стороны ООП.

Скрытые негативные аспекты

Все, так называемые, подводные камни приходятся, в основном, на платежеспособность покупателя, а также на юридическую чистоту самой недвижимости. При этом, если хотя бы один из пунктов не учли заранее, сделка может не состояться.

Однако же не следует забывать, что банковское учреждение вполне заинтересовано в успешной состоятельности сделки, так как приобретает новых клиентов, один из которых, коим является покупатель, в перспективе принесет банку немалую прибыль.

Это важно!

И покупателю, и продавцу при возможности следует узнать друг о друге максимум необходимой для формирования мнения информации, что даст возможность понять, с кем вы имеете дело, и чего от такого субъекта ждать. Это даст возможность предварительно спрогнозировать исход сделки.

Всю документацию стоит досконально проверять, и на всех этапах подготовки и заключения сделки доступ к документам должны иметь обе стороны. Важным моментом, конечно же, является проверка самого объекта сделки, соответствия его цены средней рыночной стоимости.

Следует остерегаться существенного занижения цены, интересоваться причинами подобного факта. Заключение сделки – не самый подходящий момент для проявления доверительных отношений между людьми.

Обман при продаже квартиры по доверенности

Не редки случаи, когда граждане, по причине своей занятости, доверяют заключение сделок по отчуждению своего недвижимого имущества третьим лицам, будь то знакомые, родственники либо же риэлторы. Однако некоторые нюансы в данном случае дают возможность совершать мошеннические действия.

Схема махинаций

Практика гласит, что субъектами мошеннических действий с доверенностями являются именно риэлторы. Самый распространенный способ – предложение клиенту доверить сбор необходимой документации для сделки с правом подачи на регистрацию о прекращении права собственности в госучреждениях.

Для этой цели, риэлтор просто заверяет клиента в целесообразности такого решения, аргументируя это значительной экономией времени и сил. Однако при получении подобной доверенности, риэлтор получит и возможность самостоятельно составить и подписать отчуждение недвижимости и перерегистрировать ее в пользу иного.

Читайте также  Как правильно выбрать бу автомобиль

Способы защиты:

  • При оформлении доверенности у нотариуса, интересуемся всеми нежелательными последствиями;
  • Тщательно выбираем риэлторское агентство, интересуемся опытом и сроком работы на рынке подобных услуг, читаем, узнаем отзывы;
  • Требуем одобрения сделки у бывшего собственника, если с момента покупки объекта не прошло 1 года, а также право собственности продавца оформлено простым письменным договором.

Обман при продаже квартиры с задатком

Задаток – денежная сумма либо движимое имущество, выдаваемое должником кредитору в счет причитающегося первого договорного платежа, который подтверждает обязательство и обеспечивают его исполнение. Соглашение о задатке составляется в письменной форме.

Получив задаток по договору купли-продажи квартиры или дома, продавец не имеет права на отчуждение данной недвижимости. В случае нарушения данного условия, сторона, получившая задаток, обязана выплатить другой стороне сумму задатка в двойном размере.

По причине отсутствия какого-либо жесткого контроля на рынке жилья, а также учитывая несовершенство законодательства в данной сфере, махинаторы берут задаток сразу с нескольких покупателей, показывая объект продажи каждому из них.

При этом сумма задатка за жилье составляет примерно 10 –15% от его стоимости, что является внушительной суммой. Затем, по накоплению достаточного количества потенциальных покупателей, мошенник продает жилье одному из «кандидатов», а сам исчезает, оставляя обманутых мнимых покупателей для разбирательств с новым «счастливым» собственником.

Как этого избежать:

  • Для начала зондируем юридическую чистоту объекта недвижимости;
  • Приглашаем для сопровождения сделки юриста (лучше потратиться на его услуги, чем потом долго судиться и терпеть дополнительные финансовые потери);
  • Обязательно заключаем с продавцом договор задатка, оговорив заранее все условия, сроки и аспекты;
  • Можно дополнительно потребовать расписку в получении задатка, лучше будет перестраховаться, ведь речь идет о довольно крупных суммах.

На этапах сделки следует сохранять трезвость ума, стараться рассуждать логично, соблюдать меры правовой предосторожности, а также несколько раз перепроверять важные условия, цифры и сроки.

Источник: http://o-nedvizhke.ru/kvartira/prodazha/sposoby-obmana-pri-prodazhe-kvartiry.html

Как правильно продать квартиру в 2018 — на вторично рынке, самостоятельно, через агенство, чтобы не обманули

В условиях кризиса вторичный рынок практически “заморозился” – квартиры сложно продать, а осуществить сделку выгодно и без потерь – и того сложнее. Однако если помнить об основных правилах продажи, можно за короткий срок найти хорошего покупателя без риска быть обманутым.

И сегодня мы расскажем, каких же принципов нужно придерживаться при намерении продать недвижимость в столь нелегкие времена.

Перед заключением сделки следует внимательно прочитать основные правила и соблюдать их:

  1. Каждая сделка по продаже жилого помещения начинается с выбора способа ее осуществления. На сегодняшний день существует множество риэлторских агентств, которые за определенную плату готовы взять на себя все обязательства по проведению сделки.

Стоит помнить, что услуги агентств недешевы, да и не исключены случаи мошенничества со стороны риэлторских контор. Однако экономия времени и нервов – вот основные причины, по которым люди обращаются к посредникам.

  1. Если было принято решение о самостоятельной продаже недвижимости, следует как можно больше времени уделить объявлению о продаже.

Существует несколько способов его подать – в газету, на местное телевидение или радио, на доску объявлений в интернете и др.

Повысить привлекательность объявления для покупателей помогут фотографии. Они должны быть четкими, сделанными с разных ракурсов.

Шансы найти покупателя также выше, если в объявлении будет содержаться как можно больше информации о жилом помещении (площадь, этаж, количество комнат, внутренняя отделка и др.).

  1. Залог успешной продажи – это правильное формирование продажной цены. Опытные риэлторы советуют – ускорить реализацию поможет дисконтирование стоимости.

Если в продажную цену изначально “заложить” размер дисконта, а при торге снизить цену на размер этого дисконта, шансы продажи увеличатся практически вдвое. Оптимальный размер скидки – от 10 до 15 %.

  1. Большую роль играет первое впечатление – перед осмотром квартиры потенциальным покупателем следует навести порядок. В частности, увеличить продажную цену может недавно сделанный косметический ремонт. Состояние основных инженерных коммуникаций сыграет значительную роль в решении о покупке.
  2. Наконец, не стоит забывать и о документальном оформлении. Огромное число мошеннических схем на рынке недвижимости заставляет трепетно относиться к юридическим аспектам. Правильно составленный и оформленный ДКП, акт приема-передачи и госрегистрация по всем правилам – вот гарантия юридической “чистоты” и правомерности сделки.

Как правильно продать квартиру на вторичном рынке

Продать квартиру на вторичке можно самостоятельно или обратившись за помощью в одну из авторитетных фирм, оказывающих посреднические услуги.

Зачастую люди обращаются к риэлторам либо из-за недостатка свободного времени для оформления документов, либо при наличии сомнений в возможности правильно оформить сделку самостоятельно.

При продаже имущества на вторичке нужно заплатить налог с полученной прибыли. Ставка налога стандартная и составляет 13 %. Нюансы:

  • подоходный налог не придется уплачивать, если квартира находилась в собственности более 5 лет (по старым правилам – более 3 лет);
  • если продажная цена квартиры меньше 1 млн. рублей, применяется налоговый вычет, что также освобождает продавца от уплаты налога;
  • налог нужно уплатить, если есть доход от продажи, то есть положительная разница между ценой продажи и расходами на покупку этой же квартиры ранее.

Долю

Если с продажей квартиры, находящейся в единоличной собственности, как правило, не возникает никаких проблем, то при продаже долей есть дополнительные сложности.

Законом введен в действие защитный механизм для других сособственников жилого помещения, получивший название “Преимущественное право покупки”.

Так, в силу ч. 1 ст. 250 ГК РФ, остальные сособственники квартиры могут выкупить у продавца долю на тех же условиях, при которых она бы продавалась постороннему лицу.

Процедура продажи доли в праве общей собственности:

  • уведомление остальных сособственников о решении реализовать долю в письменной форме путем направления уведомления по Почте России заказным письмом или посредством личного вручения каждому сособственнику под роспись;
  • ожидание – в течение 1 месяца после уведомления долевые собственники могут изъявить о желании приобрести долю, и тогда ее придется продавать им;
  • если в течение 1 месяца никто из дольщиков так и не решился на покупку, продавать долю можно в стандартном порядке – как будто квартиру, находящуюся в единоличной собственности.

Важно! Уведомление лучше отправлять через нотариуса – так больше гарантий в случае споров подтвердить, что сособственники действительно были оповещены о продаже доли.

Купленную с материнским капиталом

Порядок распоряжения средствами материнского капитала регламентируется 256-ФЗ от 29 декабря 2006 года.

Нормативные положения закона указывают, что имущество, приобретенное с использованием средств маткапитала, должно быть оформлено в общедолевую собственность всех членов семьи, в том числе, и несовершеннолетних. В число членов семьи входит отец, мать и все несовершеннолетние дети.

Закон о маткапитале не накладывает каких-либо запретов или ограничений по отчуждению имущества, приобретенного с использованием средств маткапитала, однако это делает ГК РФ.

В частности, ГК РФ гласит о необходимости истребования разрешения от органов опеки в части совершения сделок по отчуждению имущества, принадлежащего несовершеннолетним.

Основное правило для получения разрешения – сделка не должна ухудшать имущественного положения детей. Таким образом, при продаже доли несовершеннолетнего родители должны предоставить ему равноценную квартиру или долю в жилом помещении.

Проигнорировать законодательные требования не получится – Росреестр попросту не зарегистрирует переход права собственности на покупателя квартиры.

Самостоятельно

Продажа квартиры на вторичке включает в себя выполнение определенных последовательных действий:

  • определение способа продажи – через риэлторское агентство или самостоятельно;
  • при выборе самостоятельной продажи, осуществляется помещение объявления на доску объявлений в интернете, либо подача в местные СМИ – газеты, радиостанции, телеканалы;
  • осмотр жилого помещения – перед этим этапом желательно тщательно подготовиться – произвести уборку в квартире, отремонтировать неработающие инженерные и технические коммуникации, сделать косметический ремонт и др.;
  • заключение предварительного договора купли-продажи с потенциальным покупателем;
  • передача аванса или предоплаты в иной форме;
  • подготовка к проведению основной сделки – если срок заключения основного ДКП в предварительном не указан, ДКП должен быть заключен в течение 1 года после заключения предварительного;
  • сбор документации по квартире;
  • составление и заключение основного ДКП;
  • регистрация имущественного права в органах Росреестра при присутствии обеих сторон сделки;
  • заключительные этапы – передача остаточного платежа от покупателя к продавцу, вручение ключей и др.

Через агентство

И хотя процесс реализации жилого помещения при помощи риэлторской фирмы, на первый взгляд, может показаться простым, и в этой процедуре существуют свои нюансы.

Первым делом, нужно найти агентство недвижимости, оказывающее соответствующие услуги. При этом к подбору компании нужно отнестись со всей ответственностью – на рынке недвижимости промышляют мошенники, представляющиеся уважаемыми и авторитетными компаниями.

Изучение отзывов в интернете поможет в выборе грамотного риэлтора. Также не лишним будет спросить совета у друзей или знакомых, уже пользовавшихся услугами агентств.

Если компания грамотно подобрана, продавец квартиры получает следующие преимущества:

  • экономия личного времени, сил и нервов, ведь всем процессом от начала и до самого конца будет заниматься риэлторская контора;
  • профессионал поможет подобрать покупателя, готового заплатить наибольшую цену;
  • защита от мошенничества – если фирма давно ведет деятельность и имеет массу положительных отзывов, риск стать обманутым стремится практически к нулю.

Что делать, чтобы не обманули

Чтобы не стать обманутым, рекомендуется придерживаться следующих правил:

  1. В договоре всегда указывать полную продажную цену.

Стоимость занижается из-за “жадности” самих продавцов в их стремлении избежать налогового бремени.

Читайте также  Как правильно покрасить диски на авто

А дальше происходит “классика” – покупатель закладывает в банковскую ячейку сумму денег по договору, приостанавливает процедуру госрегистрации и, когда договор банковской ячейки подойдет к концу (как правило, 1 месяц), забирает деньги из ячейки.

  1. Оплата по договору должна происходить надлежащему получателю средств.

Нередко бывает, что другие лица (к примеру, профессиональные риэлторы) получают “лишние” полномочия на завладение вырученных от реализации денег.

  1. Правильный механизм передачи денежных средств.

Ни в коем случае нельзя указывать на фактическое получение денег еще до их получения. Все двусмысленные положения в договоре и акте приема-передачи должны быть исключены еще до совершения сделки.

Итак, продать квартиру можно как самостоятельно, как и обратившись в одну из уважаемых и авторитетных риэлторских контор. Следует остерегаться мошеннических схем – в последнее время, их очень много.

Особое внимание следует обращать на документы – в них должны отсутствовать непонятные и “размывчатые” формулировки.

Продажа доли несовершеннолетнего в приватизированной квартире рассматривается тут.

Про оформление договора купли продажи квартиры читайте по ссылке.

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Источник: http://kvartirkapro.ru/kak-pravilno-prodat-kvartiru/

Как продать квартиру без посредников

Впервые столкнувшись с таким долгим и трудоемким вопросом, как продать квартиру, продавец оказывается перед выбором: пройти этот путь самостоятельно или воспользоваться услугами агентства недвижимости.

Последнее за справедливую плату организует все должным образом: проведёт стоимостную оценку жилья, найдёт покупателя и подготовит заключение сделки.

Впрочем, возложив все заботы на риэлтора, ознакомиться с тем, как проходят основные этапы продажи квартиры не помешает.

Тем, кто осмелился провести эту сложную процедуру без посторонней помощи, бояться нечего. Полная картина продажи недвижимости складывается из отдельных этапов. Они имеют отдельные требования и рекомендации к себе, обладают некоторыми нюансами.

Оценка стоимости квартиры

Самостоятельно определить цену квартиры можно из рекламных сообщений о продаже аналогичного жилья в посвященных недвижимости изданиях или интернет ресурсах. Размер ценника обусловлен не только количеством квадратных метров, но и другими параметрами оценки. Например, местоположением дома, его состоянием, этажом, планировкой, наличием балкона, подвала, раздельного санузла.

Заявленная в объявлении цена – лишь пожелание продавца. Завысив её, можно упустить покупателя, снизив – выгоду. Реальная стоимость всегда находится между этими границами.

Подробнее узнать о способах и параметрах оценки недвижимости можно в статье «Самостоятельная оценка квартиры».

Предпродажная подготовка

Перед продажей квартиру необходимо привести в порядок, придать ей товарный вид. Делается это при помощи косметического ремонта и создания универсального интерьера. На время показа в ней должно быть опрятно и светло.

Это расширяет пространство и создает более уютную атмосферу. А вот громоздкая старая мебель и личные вещи хозяев сложат у покупателя неправильное впечатление.

Следовательно, лучше убрать изжившие себя вещи, детские игрушки, личные фотографии и излишние предметы декора.

Рекомендуем ознакомиться со всеми хитростями предпродажной подготовки в статье «Как быстро продать квартиру по максимальной цене».

Рекламная компания

Работа в этом направлении сводится к выбору способа распространения рекламы и грамотного составление рекламного текста.

Самым востребованным и доступным в современном мире способом является размещение рекламных объявлений на посвященных недвижимости сайтах. Однако специализированные газеты, каталоги, рекламные листовки все еще находят свое применение и дают положительный эффект. Чему отдать предпочтение зависит от класса квартиры и статуса потенциального покупателя.

Текст рекламного сообщения должен быть сжатым и содержать максимум информации о квартире. Привлечь внимание можно грамотно сделанными фотографиями и схемой планировки.

Все способы эффективной рекламы недвижимости для её быстрой и выгодной продажи читайте в статье «Как правильно рекламировать квартиру при продаже».

Показ квартиры

Представить квартиру в более выгодном свете и убедить покупателя в том, что именно это жилое помещение ему подходит – вот главные задачи для продавца.

Поэтому, чтобы при осмотре не упустить важных деталей и в целом не упустить покупателя, необходимо составить сценарий показа.

Определить в нем, где выгоднее всего встречать покупателя, как провести «экскурсию» по комнатам, на чем сделать акцент, к каким вопросам предусмотреть ответы и как завершить показ.

По дороге к Вам покупатель в незнакомом районе может заблудиться, поэтому встреча должна проходить на остановке либо другом броском, но немноголюдном месте. По пути к месту назначения можно расписать ему все преимущества микрорайона.

Осмотр самой квартиры следует начать с самого просторного помещения. В диалоге с покупателем важно подчеркнуть без стеснения все её достоинства. По завершении необходимо выяснить у покупателя его мысли, и если существуют сомнения, то попытаться развеять их.

Инструкция и тонкости показа недвижимости покупателю при продаже в статье «Эффективный показ квартиры при продаже». Она поможет выгодно показать и быстро продать вашу квартиру.

Торг с покупателем

Размер возможной скидки продавцу желательно определить заранее и во время торга не выходить за её пределы. Сам торг нужно начинать после окончания осмотра квартиры покупателем.

Изучив все её достоинства и недостатки, он вправе потребовать снижения цены. Но соглашаться на все его условия нельзя.

Скидку нужно обосновать, она должна выражаться в конкретной сумме и выдаваться на основании взаимных уступок.

Несколько советов и правил торга с покупателем при продаже недвижимости узнайте в статье «Правила торга при продаже квартиры».

Оформление задатка и предварительного договора купли-продажи

Нередко достигнув договоренностей о покупке недвижимости, продавец начинает паковать свои вещи и подготавливать бумаги на продажу. Тем временем покупатель может все еще находиться в поиске лучшего варианта. Или, наоборот, покупатель предвкушает въезд в новую квартиру, а продавец, не прекращая показы, ждет того, кто заплатит больше. Такой расклад вещей вряд ли кого-то обрадует.

Предварительный договор и внесение задатка обязывает выполнить все договоренности. За несоблюдение записанных в договоре пунктов пострадавшая сторона вправе обратиться в судебную инстанцию и защитить свои интересы. Если договор обеспечен задатком, то сторона, нарушившая его, выплачивает материальную компенсацию, равную сумме задатка.

Обязательно ознакомьтесь с правилами оформления задатка и предварительного договора купли-продажи в статьях «Договор задатка (соглашение о задатке)» и «Предварительный договор купли продажи квартиры».

Сбор документов

Сбор документов занимает довольно большой промежуток времени, и потому затягивать с этим не следует. Обязанность продавца на текущем этапе – собрать полный пакет документов:

  • Правоустанавливающие документы: договор о долевом строительстве, договор мены или купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, дарственная. Все, что может разъяснить появление в собственности квартиры;
  • Выписка для продажи недвижимости из ЕГРНИ форма №1;
  • Копия лицевого счета РСЦ;
  • Письменное согласие зарегистрированных в квартире совершеннолетних членов семьи;
  • Заверенное нотариусом согласие супруга;
  • Разрешение органов опеки и попечительства, если в сделке принимают участие несовершеннолетние дети.

С полным перечнем документов, необходимых для продажи недвижимости, можно ознакомиться в статье «Какие документы нужны для продажи квартиры».

Выбор формы оплаты

Недвижимость – имущество дорогостоящее, здесь существует риск попасть в руки мошенников. Во избежание печального исхода, необходимо заранее предусмотреть форму оплаты. Наиболее популярны следующие три:

  • Наличный расчет – осуществляется после подписания договора купли-продажи, предварительно вся сумма пересчитывается, проверяется подлинность банкнот, и запечатывается в помеченный продавцом пакет или конверт;
  • Банковская ячейка – конверт с наличными, кладут в банковскую ячейку. Доступ к ней продавец получает после выполнения определенных условий;
  • Безналичный расчет – происходит посредством открытия счета в банке и перевода на него всей суммы платежа.

Важный аспект! Расчет осуществляется исключительно в национальной валюте, иначе, возникнут серьезные проблемы с законом. Сделку признают недействительной и всю сумму совместно с квартирой конфискуют.

Настоятельно рекомендуем изучить способы безопасной передачи денег при покупке и продаже недвижимости в статье «Передача денег при покупке/продаже квартиры».

Оформление и регистрация договора купли-продажи недвижимости

Это заключительный этап сделки.

Правомерность данного договора удостоверяется уполномоченными на это лицами: регистратором БТИ либо нотариусом по таким критериям, как принадлежность квартиры продавцу, отсутствие запрета на её продажу и лиц, сохраняющих право на неё.

Если с этим проблем не возникает, то сделку сначала удостоверяют, а затем подвергают государственной регистрации. Право регистрировать подобные сделки отводится агентству по госрегистрации и земельному кадастру.

Подробнее где и как оформлять, удостоверять и регистрировать договор узнайте в статье «Оформление договора купли продажи квартиры».

Уплата подоходного налога с продажи недвижимости

Налогообложению подвергаются сделки, попадающие под следующие два условия:

  • Продавец является нерезидентом РБ;
  • Вторая продажа квартиры за последние 5 лет (исключением является продажа жилой недвижимости, полученной по наследству или договору дарения).

Оплата налога – обязанность продавца перед государством. Размер его составляет 13% от дохода проводимой операции. Однако для граждан, которые использовали полученные от продажи деньги на ремонт квартиры, оплату кредита на её покупку или строительство, государством предоставляется налоговый вычет.

Со всеми подробностями уплаты налога с продажи недвижимости, а также способами ухода от него можно ознакомиться в статье «Подоходный налог с продажи квартиры».

В завершение всех вышеперечисленных этапов. Бывший владелец снимается с регистрационного учета и съезжает, а настоящий становится собственником квартиры. Им остается только порадоваться успешному завершению сделки, и уже по праву обживать новые апартаменты или тратить вырученную от сделки сумму.

Источник: https://MyRealtor.by/news/kak-prodat-kvartiru-bez-posrednikov.html

Понравилась статья? Поделить с друзьями: